Datos fácticos:
Dª Jacinta, propietaria de la vivienda sita en calle Electricidad nº 8, 3º, 2ª de Hospitalet de Llobregat, suscribe contrato de arrendamiento sobre la misma con D. Manuel.
Figura como fecha del contrato de arrendamiento entre la arrendadora –Dª Jacinta- y el arrendatario –D. Manuel-, la de 15 de marzo de 1971.
Fallecida Dª Jacinta, su hijo D. Pedro resulta ser heredero universal de su madre, y, por tanto, propietario de la citada vivienda arrendada.
En fecha 7 de agosto de 2006, fallece el arrendatario. En la vivienda arrendada, venía conviviendo con D. Manuel, y desde su nacimiento (5 de junio de 1981), su hijo D. Santiago, quien comunica a D. Pedro su voluntad de subrogarse en el arrendamiento.
En la notificación hace, además, indicación de padecer una minusvalía igual o superior al 65%.
D. Santiago insta la declaración de minusvalía con posterioridad al fallecimiento de su padre. La resolución del organismo correspondiente declarando la situación de minusvalía es de 27 de noviembre de 2007, y se fija la producción de efectos de dicha declaración el día 9 de octubre de 2007.
Cuestiones:
1ª) Normativa aplicable a la subrogación mortis causa en el caso que nos ocupa.
Dª Jacinta, propietaria de la vivienda sita en calle Electricidad nº 8, 3º, 2ª de Hospitalet de Llobregat, suscribe contrato de arrendamiento sobre la misma con D. Manuel.
Figura como fecha del contrato de arrendamiento entre la arrendadora –Dª Jacinta- y el arrendatario –D. Manuel-, la de 15 de marzo de 1971.
Fallecida Dª Jacinta, su hijo D. Pedro resulta ser heredero universal de su madre, y, por tanto, propietario de la citada vivienda arrendada.
En fecha 7 de agosto de 2006, fallece el arrendatario. En la vivienda arrendada, venía conviviendo con D. Manuel, y desde su nacimiento (5 de junio de 1981), su hijo D. Santiago, quien comunica a D. Pedro su voluntad de subrogarse en el arrendamiento.
En la notificación hace, además, indicación de padecer una minusvalía igual o superior al 65%.
D. Santiago insta la declaración de minusvalía con posterioridad al fallecimiento de su padre. La resolución del organismo correspondiente declarando la situación de minusvalía es de 27 de noviembre de 2007, y se fija la producción de efectos de dicha declaración el día 9 de octubre de 2007.
Cuestiones:
1ª) Normativa aplicable a la subrogación mortis causa en el caso que nos ocupa.
Sí, se puede, porque este caso se rige por la ley de 1964, por celebrarse el contrato en 1971 y la actual LAU es de 1994.
La legislacion indica que la subrogación por minusvalía del hijo recogida en el párrafo tercero del número 4 de la disposición transitoria segunda de la LAU de 1994 es una excepción al régimen transitorio, por lo que debe de limitarse a los supuestos y formalidades exigidos por la propia Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
El número 9 de la mentada DT 2ª no hace mención expresa a que tenga que estar declarada por el órgano competente administrativo la situación de minusvalía del hijo con anterioridad a la muerte del arrendamiento, así que no se debe de exigir este requisito, pero la declaración debería de obtenerse en el plazo de los dos años siguientes. En este caso, se cumple al darse la declaracion un año despues de la subrogación del contrato del arredamiento. Exigir la declaración de minusvalía en el momento del fallecimiento del causante de la subrogación es un trato discriminatorio para el hijo discapacitado.
2ª) Frente a la pretensión de D. Pedro de demandar la resolución del contrato de arrendamiento, indique si D. Santiago cuenta con fundamentos jurídicos para oponerse a tal pretensión y, en su caso, hasta cuándo podría continuar en el arrendamiento.
Sí, D. Santiago tiene fundamentos jurídicos. No se cumplen las condiciones establecidas en los articulos 13 sobre resolucion del derecho del arrendador, 27.2 sobre resolucion del contrato por el arrendador si el arrendatario no cumple sus obligaciones y 32 sobre el incumplimiento de la cesion o subarriendo de la LAU.
No tiene plazo límite de fin del arrendamiento. Podría continuar con el arrendamiento, dado que el contrato de arrendamiento no cumple con los plazos minimos y de prorroga de los articulos 9 y 10 y 11 de la actual LAU por seguir una ley anterior y, obviamente, por haberse pasado ya el tiempo de esos plazos.
La ley estipula la extincion del arrendamiento por la perdida de a finca arrendada por causa no imputable al arrendador o por la declaracion firme de ruina acordada por la autoridad competente segun el art. 28 LAU.
No hay comentarios:
Publicar un comentario