Asesoria Juridico Patrimonial: CASO PRÁCTICO 3 (opción a compra)

SUPUESTO DE HECHO

En fecha 1 de enero de 1990, se celebra entre Ángeles y Jaime un contrato de arrendamiento con opción a compra por un precio total de 200.000 euros, pactándose una renta de 1.000 euros mensuales que se imputarán como parte del precio en el caso de ejercitarse la opción, que se estipula por el plazo de un año.

Jaime efectúa en fecha 13 de diciembre de 1990 requerimiento notarial a Ángeles anunciando su deseo expreso de ejercitar la opción, consignando en la Notaría mediante cheque el precio fijado para la transmisión (188.000 euro), habiendo pagado regularmente las rentas.

El Notario practica el requerimiento dos días más tarde a través de la vecina de Ángeles, por estar ésta ausente de su domicilio, requerimiento que efectúa por cédula que entrega a la vecina con obligación de entregarla a Ángeles.

En fecha 30 de enero de 1991 presenta Jaime demanda solicitando se declare ejercitado el contrato de opción de compra y se condene a Ángeles a otorgar escritura pública. Consigna el precio.

Ángeles contesta a la demanda oponiéndose por dos motivos:

1º) La demanda está presentada fuera de plazo del ejercicio de la opción, que expiró el 31 de diciembre de 1990

2º) Que, aún en caso de que no se admitiese la prescripción del plazo, no se le puede condenar a lo que se pide, pues el incumplimiento del contrato sólo posibilitaría a Jaime a exigir una indemnización de daños y perjuicios, pero no a pedir el cumplimiento forzoso de un contrato de compraventa que se comprometió a otorgar, pero que realmente no se ha otorgado.

CUESTIONES: Estudie los dos motivos de oposición planteados por Ángeles y resuelva jurídicamente sobre la admisión o desestimación de cada uno de ellos.

1) El plazo de ejercicio de la opción de compra es de máximo 4 años, por lo que resulta válida dicha clausula contractual, todo ello en virtud del art. 14 RH. Aunque debe entenderse que el plazo de un año se cuenta hasta el 1 de enero del año siguiente y no solo hasta el 31 de diciembre. Pero en este caso, sí que se produce demanda dentro de plazo con requerimiento notarial, es decir, fe pública. Aunque haya sido la vecina la que finalmente ha recogido la cédula por no encontrarse la vendedora del piso, es responsabilidad de ésta conocer sus obligaciones. Todo ello en cumplimiento del art. 1262.2 CC, por el que se informará a la otra parte para que tenga conocimiento del ejercicio de la opcion de compra, que se realiza en este caso. Por lo que este motivo de oposicion debe desestimarse.

2) La alegacion de Angeles de no cumplir forzosamente un contrato de compraventa que se comprometio a otorgar, pero que no se ha otorgado realmente es desestimatorio. Se han cumplido todas las condiciones contractuales (derecho del optante de decidir unilateralmente la realización de la compraventa; la determinación del objeto contractual; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción) y, además, tambien las del art. 14 RH (a inscribir en el Registor de la Propiedad), que son; convenio expreso entre partes para la opcion de compra; precio convenido entre las partes para la opcion de compra (precio final en el que se estipullaba qué partes eran pagadas mediante el alquiler de la vivienda); y plazo menor de 4 años para alegar la compra de la vivienda.